ANALYSIS OF MORTGAGE LENDING OPTIONS ON THE EXAMPLE OF SBERBANK, VTB AND ALFA-BANK PROGRAMS

Full Text

В настоящее время в России большую популярность получил инструмент ипотечного кредитования. Согласно данным АИЖК за 2020 и 2021 год более половины сделок по покупке квартир в новостройках были проведены на основе ипотечного кредитования. Несмотря на рост рыночных процентных ставок по кредиту количество ипотечных кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке по сравнению с 2020 годом выросло на 10% в 2021 году [1].

При этом на рынке первичного жилья в 2021 году более половины сделок с привлечением ипотеки заключалось по программе «Льготная ипотека».

Популярность ипотечного кредитования как инструмента обуславливается применением мер государственной поддержки в области ипотечного кредитования, что ведет к снижению кредитных ставок.

Однако в связи с разнообразием программ ипотечного кредитования, предлагаемых коммерческими банками, а также многообразием прочих дополнительных продуктов, услуг и сервисов, сопровождающих и обслуживающих ипотеку, которые кроме того могут снизить ставку кредитования, у покупателя появляется проблема выбора наилучшей, подходящей именно ему программы кредитования, которая будет являться оптимальной, а также проблема выбора дополнительных продуктов, услуг и сервисов.

В настоящее время проблема выбора оптимальной программы ипотечного кредитования исследуется авторами.

Так, в работе О.В. Ливада применяет математическую модель механизма принятия оптимальных решений при реализации ипотечного кредита с постоянной процентной ставкой. При помощи модели рассчитываются параметры ипотечного кредита: диапазон величины кредита, сумма ежемесячного платежа и срок кредитования [2]. Данная модель, однако, не учитывает значение первоначального взноса по кредиту, количество членов семьи заемщика, а также возможность влияния заемщика на процентные ставки путем приобретения дополнительных услуг.

В работе С.С. Ованесян и И.С. Старостачева представлены пять моделей, которые можно применять для вычисления разных параметров кредитования при наличии той или иной информации. Такая модель позволяет банку снизить риски по выдаваемым кредитам [3].

Недостатком данной модели является то, что по ней невозможно получить оптимальные значения срока кредитования и величины первоначального взноса одновременно. Для получения одной из характеристик необходимо знать другую.

Лукашева Е.С. представила модель линейной регрессии для расчета стоимости жилья. Модель может быть использована заемщиком для определения объема кредита, на который он может рассчитывать или банками для согласования выдачи тех или иных объемов кредита конкретному клиенту [4]. В модели также не рассматривается влияние дополнительных услуг и опций на выплату ипотечного кредита.

Чмутов С.С. находит решение задачи выбора оптимальной ипотечной программы при помощи метода анализа иерархий. Программы сравниваются по четырем критериям: ставка в рублях, первоначальный взнос, ставка в валюте и срок кредитования [5]. Недостатком метода является субъективность, так как при использовании метода анализа иерархий исследователь неизбежно сталкивается с необходимостью каким-либо образом задавать весовые коэффициенты параметрам, по которым сравниваются ипотечные программы.

Соответственно, возникает задача создания дополненной модели выбора оптимальной программы ипотечного кредитования. В рамках данной работы разработана модель, по которой рассчитывается общая полная стоимость приобретения недвижимости покупателем. Математическая модель учитывает такие показатели как стоимость жилья, сумма переплат по кредиту и стоимость дополнительных приобретаемых услуг.

Были проанализированы аналогичные программы ипотечного кредитования трех самых крупных российских банков с точки зрения их привлекательности для среднего заемщика. Рассмотрены программы «На готовое жилье» или «На вторичное жилье», «На новостройку» и «Для семей с детьми» или «Семейная». При этом привлекательность для заемщика оценивалась с точки зрения минимизации его затрат при приобретении жилья.

Условия и методы исследования

Для того, чтобы определить, какие программы ипотечного кредитования сравнивать, было принято решение рассмотреть портрет среднего ипотечного заемщика: возраст среднего заемщика 35 лет, семья из 3 человек с 1 ребенком, средний ежемесячный доход семьи составляет 90 тыс.руб. [6].

Найдены параметры приобретаемого объекта недвижимости: стоимость одного квадратного метра 58 158 руб., средняя площадь двухкомнатной квартиры (для семьи из 3 человек) 50 кв.м., то есть средняя стоимость жилья составляет 2 907 900 руб. [7].

Также были рассмотрены параметры типового кредита: доля первоначального взноса равна 25% от стоимости жилья, а объем кредита составляет 2,18 млн.руб., средний срок кредитования – 20 лет. Здесь важно отметить, что общая полная стоимость покупки жилья рассчитывалась при равном сроке и объеме кредита [6].

Для сравнения программ были выбраны три самых крупных коммерческих банка России. Выбор производился на основании объемов выданных ипотечных кредитов в 2021 году. По данным Дом.рф СберБанк в 2021 году выдал ипотечных кредитов на 2 903,2 млрд.руб., объем выдачных кредитов ВТБ составил 1 195,3 млрд.руб., а Альфа-Банк выдал кредитов на 269,8 млрд. руб. [8].

На основе этих данных было выявлено, что для среднего заемщика подходят программы ипотечного кредитования «На готовое жилье» или «На вторичное жилье», «На новостройку» и «Для семей с детьми» или «Семейная». Программы были выбраны таким образом, чтобы подходить под запрос среднего заемщика, а также чтобы аналогичные программы были представлены во всех трех банках для возможности их сравнения. Представленные в работе данные об условиях программ от мая 2022 года.

В работе выбран механизм аннуитетных платежей. Необходимо обратить внимание на ограничение по выплате аннуитетных платежей. В 2021 году прожиточный минимум для трудоспособного населения составлял 12 702 руб. в месяц, а для детей 11 303 руб. в месяц [9], тогда для семьи из двух взрослых и одного ребенка минимальная сумма, которую семья должна ежемесячно оставлять в целях расходования, составляет 36 707 руб. То есть месячный аннуитетный платеж не может превышать 90 000 – 36 707 = 53 293 руб.

В табл. 1 представлены исходные данные для дальнейшего расчета общей полной стоимости приобретения недвижимости.

Табл. 1 – Исходные данные

Методика

В представленной работе привлекательность программы ипотечного кредитования для заемщика рассматривается с точки зрения минимальной общей стоимости покупки жилья. Общая стоимость покупки недвижимости предлагается рассчитывать, как сумму первоначального взноса по кредиту, аннуитетных платежей за весь срок кредитования и стоимости приобретения дополнительный опций (услуг), сопровождающих кредит.

Величина аннуитетного платежа зависит от объема кредита, от ставки и срока кредитования.

Так как в данной работе представленные условия программ ипотечного кредитования от мая 2022 года, то количество дополнительных услуг определяется условиями банков, действовавших на тот момент. Стоимость всех дополнительных услуг, приобретаемых заемщиком, складывается из стоимости услуги по страхованию залога кредита, стоимости услуги по страхованию жизни и здоровья заемщика, стоимости услуги по страхованию титула, стоимости услуги по приобретению электронной регистрации сделки.

Важно отметить, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан застраховать залог кредита.

Страхование жизни и здоровья и страхование титула являются не обязательными, но согласно условиям кредитования ведут к снижению процентной ставки.

Стоимость услуги по приобретению электронной регистрации сделки является постоянной величиной, которую заемщик выплачивает однократно и зависит от условий кредитования конкретного банка.

Численные эксперименты

Представим характеристики программ ипотечного кредитования на май 2022 года, которые будут напрямую применяться в расчетах в рамках данной работы (табл. 2-4) [10-12]. В таблицах представлены значения максимальной ставки страхования в процентах от суммы кредита, а также значения дисконтов, предлагаемых по дополнительным опциям в процентных пунктах.

Табл. 2 – Характеристики условий программы ипотечного кредитования «На готовое/вторичное жилье»

Услуга по электронной регистрации сделки позволяет заемщику автоматически получить право собственности на жилье после выплаты кредита, не посещая МФЦ, то есть экономя время.

СберБанк в условиях программы «На готовое жилье» предлагает заемщику дисконт 0,3п.п. от ставки кредитования за покупку недвижимости с сайта «ДомКлик», таким образом СберБанк развивает взаимодействие с игроком рынка недвижимости «риелтор», который выступает на рынке с предложением жилья.

Также СберБанк предлагает заемщику дисконт 0,2% за предоставление возможности получения выписки из ПФР в электронном формате, а не в бумажном. При этом дисконт за получение электронной выписки выписку из ПФР и за наличие зарплатной карты банка не суммируются.

СберБанк при выдаче кредита предлагает заемщику выплатить дополнительный «единоразовый платеж», который, по сути, является увеличением первоначального взноса, но вместо снижения объема кредита, этот единоразовый платеж позволяет снизить процентную ставку по кредиту. Величина дисконта зависит от суммы платежа, а стоимость услуги зависит от тела кредита. Для сохранения равных условий для сравнения в расчетах не будет учитываться это значение дисконта к ставке.

Дисконт за наличие зарплатной карты банка и за приобретение услуги электронной регистрации у ВТБ не суммируются.

Табл. 3 – Характеристики условий программы ипотечного кредитования «На новостройку»

СберБанк в условиях программы «На новостройку» предлагает заемщику дисконт на первый год кредитования от 7,2% до 7,8% (в зависимости от срока кредита) к ставке за покупку недвижимости у определенных застройщиков. Решение о получение заемщиком дисконта принимает сам застройщик. Таким образом, СберБанк развивает взаимодействие с игроком рынка недвижимости «застройщик», который выступает на рынке с предложением жилья.

Для сохранения равных условий для сравнения в расчетах не будет учитываться это значение дисконта к ставке.

Дисконт за наличие зарплатной карты банка и за приобретение услуги электронной регистрации у ВТБ не суммируются.

Табл. 4 – Характеристики условий программы ипотечного кредитования «Для семей с детьми/Семейная»

По условиям программы «Семейная» Альфа-Банк не дает сведений о том, на сколько повысится ставка кредитования, если отказаться от приобретения страхования жизни и здоровья. Поэтому в расчетах будем использовать только ставку с учетом приобретения страхования и, соответственно, с учетом дисконта.

Важно отметить, что при проведении расчетов по программам «На готовое/вторичное жилье» и «На новостройку» будем считать, что заемщик обладает зарплатной картой банка, по условиям кредитования которого производятся расчеты.

В табл.5 представлены суммы переплат по рассмотренным программам ипотечного кредитования разных банков.

Табл. 5 – Суммы переплат по программам ипотечного кредитования разных банков

При этом в рамках всех программ, а также разных наборов услуг внутри этих программ соблюдалось ограничение максимально возможного аннуитетного платежа, то есть все рассматриваемые варианты могут быть проанализированы.

Результаты исследования

На май 2022 года по программе «На готовое/вторичное жилье» у СберБанка представлены самые выгодные условия кредитования. На программы «На новостройку» и «Семейная/Для семей с детьми» у СберБанка и ВТБ представлены самые выгодные условия кредитования. При этом у Альфа-Банка представлены самые высокие ипотечные ставки по всем программам, то есть привлекательность для заемщика минимальна.

Сумма переплат по программе «На готовое/вторичное жилье» у Альфа-Банка и ВТБ больше, чем у СберБанка, в 1,28 раз и в 1,02 раза, соответственно. По программе «На новостройку» сумма переплат у Альфа-Банка больше, чем у СберБанка и ВТБ, в 1,32 раза.

По программе «Для семей с детьми/Семейная» Альфа-Банк не предлагает заемщикам дисконтов, поэтому сумма переплат у Альфа-Банка больше, чем у СберБанка и ВТБ, в 1,05 раз. Это говорит о возможности СберБанка и ВТБ вносить дополнительные дисконты в программы ипотечного кредитования, которые являются льготными.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для заемщиков более привлекательными являются программы ипотечного кредитования, предлагающие различные дополнительные услуги, которые позволяют снизить кредитную ставку. Благодаря предоставлению банком дисконта к ипотечным ставкам за приобретение дополнительных опциий, спрос на приобретение этих услуг увеличивается, соответственно, растет доход банка от продажи этих опций.

Предложение услуг, связанных с другими агентами рынка: «риелтор», «застройщик» или «страховщик», также дает банку возможность получать дополнительный доход от реализации этих услуг, как от заемщика напрямую, так и в виде комиссии от партнера.

В настоящее время в России большую популярность получил инструмент ипотечного кредитования. Согласно данным АИЖК за 2020 и 2021 год более половины сделок по покупке квартир в новостройках были проведены на основе ипотечного кредитования. Несмотря на рост рыночных процентных ставок по кредиту количество ипотечных кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке по сравнению с 2020 годом выросло на 10% в 2021 году [1].

При этом на рынке первичного жилья в 2021 году более половины сделок с привлечением ипотеки заключалось по программе «Льготная ипотека».

Популярность ипотечного кредитования как инструмента обуславливается применением мер государственной поддержки в области ипотечного кредитования, что ведет к снижению кредитных ставок.

Однако в связи с разнообразием программ ипотечного кредитования, предлагаемых коммерческими банками, а также многообразием прочих дополнительных продуктов, услуг и сервисов, сопровождающих и обслуживающих ипотеку, которые кроме того могут снизить ставку кредитования, у покупателя появляется проблема выбора наилучшей, подходящей именно ему программы кредитования, которая будет являться оптимальной, а также проблема выбора дополнительных продуктов, услуг и сервисов.

В настоящее время проблема выбора оптимальной программы ипотечного кредитования исследуется авторами.

Так, в работе О.В. Ливада применяет математическую модель механизма принятия оптимальных решений при реализации ипотечного кредита с постоянной процентной ставкой. При помощи модели рассчитываются параметры ипотечного кредита: диапазон величины кредита, сумма ежемесячного платежа и срок кредитования [2]. Данная модель, однако, не учитывает значение первоначального взноса по кредиту, количество членов семьи заемщика, а также возможность влияния заемщика на процентные ставки путем приобретения дополнительных услуг.

В работе С.С. Ованесян и И.С. Старостачева представлены пять моделей, которые можно применять для вычисления разных параметров кредитования при наличии той или иной информации. Такая модель позволяет банку снизить риски по выдаваемым кредитам [3].

Недостатком данной модели является то, что по ней невозможно получить оптимальные значения срока кредитования и величины первоначального взноса одновременно. Для получения одной из характеристик необходимо знать другую.

Лукашева Е.С. представила модель линейной регрессии для расчета стоимости жилья. Модель может быть использована заемщиком для определения объема кредита, на который он может рассчитывать или банками для согласования выдачи тех или иных объемов кредита конкретному клиенту [4]. В модели также не рассматривается влияние дополнительных услуг и опций на выплату ипотечного кредита.

Чмутов С.С. находит решение задачи выбора оптимальной ипотечной программы при помощи метода анализа иерархий. Программы сравниваются по четырем критериям: ставка в рублях, первоначальный взнос, ставка в валюте и срок кредитования [5]. Недостатком метода является субъективность, так как при использовании метода анализа иерархий исследователь неизбежно сталкивается с необходимостью каким-либо образом задавать весовые коэффициенты параметрам, по которым сравниваются ипотечные программы.

Соответственно, возникает задача создания дополненной модели выбора оптимальной программы ипотечного кредитования. В рамках данной работы разработана модель, по которой рассчитывается общая полная стоимость приобретения недвижимости покупателем. Математическая модель учитывает такие показатели как стоимость жилья, сумма переплат по кредиту и стоимость дополнительных приобретаемых услуг.

Были проанализированы аналогичные программы ипотечного кредитования трех самых крупных российских банков с точки зрения их привлекательности для среднего заемщика. Рассмотрены программы «На готовое жилье» или «На вторичное жилье», «На новостройку» и «Для семей с детьми» или «Семейная». При этом привлекательность для заемщика оценивалась с точки зрения минимизации его затрат при приобретении жилья.

Условия и методы исследования

Для того, чтобы определить, какие программы ипотечного кредитования сравнивать, было принято решение рассмотреть портрет среднего ипотечного заемщика: возраст среднего заемщика 35 лет, семья из 3 человек с 1 ребенком, средний ежемесячный доход семьи составляет 90 тыс.руб. [6].

Найдены параметры приобретаемого объекта недвижимости: стоимость одного квадратного метра 58 158 руб., средняя площадь двухкомнатной квартиры (для семьи из 3 человек) 50 кв.м., то есть средняя стоимость жилья составляет 2 907 900 руб. [7].

Также были рассмотрены параметры типового кредита: доля первоначального взноса равна 25% от стоимости жилья, а объем кредита составляет 2,18 млн.руб., средний срок кредитования – 20 лет. Здесь важно отметить, что общая полная стоимость покупки жилья рассчитывалась при равном сроке и объеме кредита [6].

Для сравнения программ были выбраны три самых крупных коммерческих банка России. Выбор производился на основании объемов выданных ипотечных кредитов в 2021 году. По данным Дом.рф СберБанк в 2021 году выдал ипотечных кредитов на 2 903,2 млрд.руб., объем выдачных кредитов ВТБ составил 1 195,3 млрд.руб., а Альфа-Банк выдал кредитов на 269,8 млрд. руб. [8].

На основе этих данных было выявлено, что для среднего заемщика подходят программы ипотечного кредитования «На готовое жилье» или «На вторичное жилье», «На новостройку» и «Для семей с детьми» или «Семейная». Программы были выбраны таким образом, чтобы подходить под запрос среднего заемщика, а также чтобы аналогичные программы были представлены во всех трех банках для возможности их сравнения. Представленные в работе данные об условиях программ от мая 2022 года.

В работе выбран механизм аннуитетных платежей. Необходимо обратить внимание на ограничение по выплате аннуитетных платежей. В 2021 году прожиточный минимум для трудоспособного населения составлял 12 702 руб. в месяц, а для детей 11 303 руб. в месяц [9], тогда для семьи из двух взрослых и одного ребенка минимальная сумма, которую семья должна ежемесячно оставлять в целях расходования, составляет 36 707 руб. То есть месячный аннуитетный платеж не может превышать 90 000 – 36 707 = 53 293 руб.

В табл. 1 представлены исходные данные для дальнейшего расчета общей полной стоимости приобретения недвижимости.

Табл. 1 – Исходные данные

Методика

В представленной работе привлекательность программы ипотечного кредитования для заемщика рассматривается с точки зрения минимальной общей стоимости покупки жилья. Общая стоимость покупки недвижимости предлагается рассчитывать, как сумму первоначального взноса по кредиту, аннуитетных платежей за весь срок кредитования и стоимости приобретения дополнительный опций (услуг), сопровождающих кредит.

Величина аннуитетного платежа зависит от объема кредита, от ставки и срока кредитования.

Так как в данной работе представленные условия программ ипотечного кредитования от мая 2022 года, то количество дополнительных услуг определяется условиями банков, действовавших на тот момент. Стоимость всех дополнительных услуг, приобретаемых заемщиком, складывается из стоимости услуги по страхованию залога кредита, стоимости услуги по страхованию жизни и здоровья заемщика, стоимости услуги по страхованию титула, стоимости услуги по приобретению электронной регистрации сделки.

Важно отметить, что для получения ипотечного кредита заемщик обязан застраховать залог кредита.

Страхование жизни и здоровья и страхование титула являются не обязательными, но согласно условиям кредитования ведут к снижению процентной ставки.

Стоимость услуги по приобретению электронной регистрации сделки является постоянной величиной, которую заемщик выплачивает однократно и зависит от условий кредитования конкретного банка.

Численные эксперименты

Представим характеристики программ ипотечного кредитования на май 2022 года, которые будут напрямую применяться в расчетах в рамках данной работы (табл. 2-4) [10-12]. В таблицах представлены значения максимальной ставки страхования в процентах от суммы кредита, а также значения дисконтов, предлагаемых по дополнительным опциям в процентных пунктах.

Табл. 2 – Характеристики условий программы ипотечного кредитования «На готовое/вторичное жилье»

Услуга по электронной регистрации сделки позволяет заемщику автоматически получить право собственности на жилье после выплаты кредита, не посещая МФЦ, то есть экономя время.

СберБанк в условиях программы «На готовое жилье» предлагает заемщику дисконт 0,3п.п. от ставки кредитования за покупку недвижимости с сайта «ДомКлик», таким образом СберБанк развивает взаимодействие с игроком рынка недвижимости «риелтор», который выступает на рынке с предложением жилья.

Также СберБанк предлагает заемщику дисконт 0,2% за предоставление возможности получения выписки из ПФР в электронном формате, а не в бумажном. При этом дисконт за получение электронной выписки выписку из ПФР и за наличие зарплатной карты банка не суммируются.

СберБанк при выдаче кредита предлагает заемщику выплатить дополнительный «единоразовый платеж», который, по сути, является увеличением первоначального взноса, но вместо снижения объема кредита, этот единоразовый платеж позволяет снизить процентную ставку по кредиту. Величина дисконта зависит от суммы платежа, а стоимость услуги зависит от тела кредита. Для сохранения равных условий для сравнения в расчетах не будет учитываться это значение дисконта к ставке.

Дисконт за наличие зарплатной карты банка и за приобретение услуги электронной регистрации у ВТБ не суммируются.

Табл. 3 – Характеристики условий программы ипотечного кредитования «На новостройку»

СберБанк в условиях программы «На новостройку» предлагает заемщику дисконт на первый год кредитования от 7,2% до 7,8% (в зависимости от срока кредита) к ставке за покупку недвижимости у определенных застройщиков. Решение о получение заемщиком дисконта принимает сам застройщик. Таким образом, СберБанк развивает взаимодействие с игроком рынка недвижимости «застройщик», который выступает на рынке с предложением жилья.

Для сохранения равных условий для сравнения в расчетах не будет учитываться это значение дисконта к ставке.

Дисконт за наличие зарплатной карты банка и за приобретение услуги электронной регистрации у ВТБ не суммируются.

Табл. 4 – Характеристики условий программы ипотечного кредитования «Для семей с детьми/Семейная»

По условиям программы «Семейная» Альфа-Банк не дает сведений о том, на сколько повысится ставка кредитования, если отказаться от приобретения страхования жизни и здоровья. Поэтому в расчетах будем использовать только ставку с учетом приобретения страхования и, соответственно, с учетом дисконта.

Важно отметить, что при проведении расчетов по программам «На готовое/вторичное жилье» и «На новостройку» будем считать, что заемщик обладает зарплатной картой банка, по условиям кредитования которого производятся расчеты.

В табл.5 представлены суммы переплат по рассмотренным программам ипотечного кредитования разных банков.

Табл. 5 – Суммы переплат по программам ипотечного кредитования разных банков

При этом в рамках всех программ, а также разных наборов услуг внутри этих программ соблюдалось ограничение максимально возможного аннуитетного платежа, то есть все рассматриваемые варианты могут быть проанализированы.

Результаты исследования

На май 2022 года по программе «На готовое/вторичное жилье» у СберБанка представлены самые выгодные условия кредитования. На программы «На новостройку» и «Семейная/Для семей с детьми» у СберБанка и ВТБ представлены самые выгодные условия кредитования. При этом у Альфа-Банка представлены самые высокие ипотечные ставки по всем программам, то есть привлекательность для заемщика минимальна.

Сумма переплат по программе «На готовое/вторичное жилье» у Альфа-Банка и ВТБ больше, чем у СберБанка, в 1,28 раз и в 1,02 раза, соответственно. По программе «На новостройку» сумма переплат у Альфа-Банка больше, чем у СберБанка и ВТБ, в 1,32 раза.

По программе «Для семей с детьми/Семейная» Альфа-Банк не предлагает заемщикам дисконтов, поэтому сумма переплат у Альфа-Банка больше, чем у СберБанка и ВТБ, в 1,05 раз. Это говорит о возможности СберБанка и ВТБ вносить дополнительные дисконты в программы ипотечного кредитования, которые являются льготными.

Заключение

Таким образом, можно сделать вывод о том, что для заемщиков более привлекательными являются программы ипотечного кредитования, предлагающие различные дополнительные услуги, которые позволяют снизить кредитную ставку. Благодаря предоставлению банком дисконта к ипотечным ставкам за приобретение дополнительных опциий, спрос на приобретение этих услуг увеличивается, соответственно, растет доход банка от продажи этих опций.

Предложение услуг, связанных с другими агентами рынка: «риелтор», «застройщик» или «страховщик», также дает банку возможность получать дополнительный доход от реализации этих услуг, как от заемщика напрямую, так и в виде комиссии от партнера.

About the authors

Maria Ivanova

Author for correspondence.
Email: ivanova.maria.ami@gmail.com
Russian Federation

Supplementary files