Независимая ипотека в свете изменений гражданского законодательства Российской Федерации

Полный текст

   В марте 2011 года был опубликован проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект) [1]. Одной из новелл, которые планируется включить в Гражданский кодекс Российской Федерации [2] является институт независимой ипотеки.

   По российскому законодательству ипотека, являясь способом обеспечения исполнения обязательств, обладает свойством акцессорности. Акцессорность – это свойство гражданско-правового обязательства, которое выражается в его возникновении и прекращении вместе с другим (основным) гражданско-правовым обязательством, следовании за последним и существовании с ним в том же объеме, а также реализации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства. Следовательно, акцессорность обеспечительного обязательства заключается в его зависимости от основного обязательства. Законодательству зарубежных стран известны и неакцессорные формы ипотеки. В наиболее завершенном виде независимая ипотека представлена в германском праве   (вотчинный или поземельный долг (Grundschuld). Неакцессорная форма ипотеки существует и во Франции, Эстонии, Венгрии, Словении, Польше. Зарубежному опыту решил последовать и российский законодатель. Однако, действительно ли институт независимой ипотеки, разработанный в Проекте, является неакцессорной формой обеспечения или он представляет собой лишь ослабление акцессорности?

   Согласно статье 303.1 Проекта ипотека подразделяется на два вида: акцессорную и независимую. Акцессорная ипотека создается для обеспечения исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства. Независимая ипотека — без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования права залога. Рассмотрим последнюю в свете различных проявлений акцессорности.

   Как акцессорная, так и независимая ипотека имеют одно и то же основание возникновения. Им является юридический состав, который включает: 1) договор ипотеки или обстоятельства, указанные в законе; 2) государственную регистрацию ипотеки. При этом, как указывалось ранее, в договоре независимой ипотеки отражается лишь предельная сумма, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, и срок ипотеки. Следовательно, наличие обеспеченного договора на момент возникновения независимой ипотеки не требуется и определяющим юридическим фактом появления данной формы ипотеки будет внесение записи о наличии данного обременения в ЕГРН. Однако не стоит думать, что независимая ипотека существует вне связи с основным обязательством. Напротив, из  пункта 1 статьи 303.2 Проекта следует, что залогодержатель вправе определить, какое обязательство должника или третьего лица (если при установлении независимой ипотеки было допущено ее использование для обеспечения обязательств третьих лиц) будет считаться обеспеченным независимой ипотекой; о том, что независимая ипотека была присоединена к какому-то конкретному обязательству, залогодержатель уведомляет залогодателя (и третье лицо – должника).

   Акцессорность объема независимой ипотеки, по мнению Р. С. Бевзенко, проявляется следующим образом. До момента присоединения независимой ипотеки к обязательству ее объем определяется исключительно той суммой максимального залогового обременения, на которую она была установлена. После присоединения обязательства ситуация меняется: объем требования по независимой ипотеке не может превышать сумму присоединенного к ней долга [3, с. 46].

    В отличие от действующего гражданского законодательства, Проект в пункте 2 статьи 303.11 закрепляет общее правило о том, что уступка прав по независимой ипотеке осуществляется без перехода прав по основному обязательству. Иное может быть установлено соглашением между цедентом и цессионарием. При этом оборотоспособной является та ипотека, которая удостоверена закладной. Однако, следует обратить внимание на пункт 3 статьи 303.11 Проекта: «Если переход независимой ипотеки осуществляется посредством передачи закладной, независимая ипотека считается перешедшей с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (с 2017 года-Единый государственный реестр недвижимости) записи о соответствующей отметке на закладной». В данном случае оборот «если» дает основание полагать, что переход независимой ипотеки возможно осуществить и без передачи закладной. Можно предположить, что такой  переход осуществляется, когда закладной вообще нет: например, в порядке универсального правопреемства. Однако, учитывая, что залогодержателем по независимой ипотеке может быть только банк или иная кредитная организация (пункт 2   статьи 303.2 Проекта), то права по независимой ипотеке однозначно не могут переходить в порядке наследования.

   Одним из возникших вопросов является следующий: в каких целях осуществляется изолированная уступка по ипотеке? И. В. Дедковский утверждает, что изолированная уступка может осуществляться в целях: а) создания обеспечения (первого или дополнительного) для другого обязательства и б) изменения залогового ранга [4]. В первом случае целесообразна уступка от кредитора, права по обязательству которого обеспечены ипотекой, к другому кредитору того же должника по необеспеченному обязательству. Второй случай применяется, когда необходимо изменить очередность удовлетворения требований одним и тем же должником кредиторов по разным обеспеченным обязательствам.

    Наряду с акцессорностью следования наиболее ярким проявлением независимости нововведенной формы ипотеки является ее прекращение. Такие естественные основания прекращения ипотеки по действующему законодательству, как надлежащее исполнение основного обязательства (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации), передача залогодержателем своих прав и обязанностей по основному обязательству (пункт 3 статьи 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[5]) и перевод долга без согласия залогодателя (пункт 2 статьи 392.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), не являются основаниями прекращения независимой ипотеки, о чем прямо указано в абзаце 1 пункта 2 статьи 303.14 Проекта. 

    Однако в связи с этим положением на практике может возникнуть ряд вопросов: для чего кредитор может использовать обеспечение без основного обязательства и кто является залогодержателем по независимой ипотеке в случае прекращения основного обязательства? И. В. Дедковский представляет следующее решение данной проблемы. Исходя из того, что залогодержатель при независимой ипотеке вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника - залогодателя или третьего лица (если ипотека установлена в обеспечение обязательств третьего лица) считается ею обеспеченным и из определения независимой ипотеки, залогодержателем здесь будет выступать все тоже лицо. Залогодержатель в данном случае имеет право обеспечить ипотекой иное обязательство должника (например, путем зачеркивания соответствующей надписи на закладной либо уведомив об этом залогодателя). В случае же, если между сторонами существовало одно обязательство, ипотека прекратится с истечением срока, на который она установлена (абзац 2 пункта 2 статьи 303.14 Проекта). Если такого срока не установлено, то по истечении 30 лет (пункт 4 статьи 303.2 Проекта) [4].

    Стоит отметить, что в германском законодательстве на данный случай предусмотрена, так называемая, ипотека собственника (поземельный долг). Ее суть заключается в том, что при прекращении основного обязательства исполнением залогодержателем по ипотеке становится собственник заложенного имущества. Однако такое возможно, если обязательство выполнено самим должником, который одновременно является залогодателем (собственником имущества). Если требование кредитора выполнило третье лицо (не залогодатель), то оно становится залогодержателем по ипотеке. В будущем данная ипотека может использоваться в качестве обеспечения иного обязательства («повторное использование»). Подобное решение проблемы в наибольшей степени учитывает интересы должника, так как ему, а не третьему лицу предоставлено право решать, какое обязательство следует обеспечивать имуществом.

    Касательно акцессорности принудительного осуществления, то, как утверждает Р. С. Бевзенко [3, c.47]: «независимая ипотека является подлинно независимой не на протяжении всего срока своего существования (как, к примеру, немецкая Grundschuld), т.е. с момента возникновения и до принудительной реализации, а только до присоединения к ней обеспеченного обязательства». Следовательно, после «присоединения» к независимой ипотеке обеспеченного обязательства, ей характерна акцессорность принудительного исполнения (за исключением изолированной уступки и «отсоединения» залогодержателем основного обязательства). Это подтверждается и абзацем 2 пункта 2 статьи 303.14 Проекта: «Независимая ипотека прекращается по окончании срока, на который она установлена, если к моменту окончания этого срока залогодержатель не приступил к обращению взыскания на заложенную недвижимую вещь в установленном порядке».

    Таким образом, независимая ипотека, которую в будущем планируется ввести в Гражданский кодекс Российской Федерации, не является по своему существу неакцессорной формой обеспечения исполнения обязательств. По справедливому мнению Р. С. Бевзенко, И. В. Дедковского,    Н. Ю. Рассказовой, она представляет собой ослабление существующей в российском гражданском праве ипотеки, так как в момент обращения взыскания и реализации предмета залога должна обеспечивать определенное обязательство [3;4;6]. Однако, внедрение института независимой ипотеки, разработанной российским законодателем, все же необходимо, так как существующая в настоящий момент российская правовая практика вытесняет сложившиеся представления об акцессорности залога.

Об авторах

Анастасия Константиновна Борисова

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Самарский национальный исследовательский университет имени академика С.П. Королева»
(Самарский университет)

Автор, ответственный за переписку.
Email: nastia_b2000@mail.ru
Россия, 443086,Самарская обл.,г. Самара, ул. Московское шоссе, д. 34

Список литературы

Дополнительные файлы